Ripartizione spese tra proprietario e inquilino

Nei contratti d’affitto la ripartizione delle spese tra il locatore, cioè il proprietario dell’immobile, e il conduttore, cioè l’inquilino, è spesso oggetto di dubbi o addirittura di divergenze.

In questo articolo chiariamo brevemente chi è tenuto al pagamento delle diverse spese.I criteri che disciplinano la ripartizione delle spese sono dettati, in primo luogo, da quanto stabilito nei regolamenti condominiali e, in secondo luogo, se i regolamenti non contengono regole in merito, dalle norme contenute nel Codice Civile.Il Codice Civile, all’articolo 1576, delinea le due macro categorie principali di spesa: quelle ordinarie e quelle straordinarie, stabilendo che “il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.”

Cosa dice il Codice Civile
In base a quanto specificato dal Codice Civile, si può dedurre quindi che:

• le spese di manutenzione ordinaria sono quelle che si rendono necessarie periodicamente per gestire gli spazi e i servizi comuni e mantenerli idonei all’uso a cui sono destinati; sono abbastanza frequenti e comportano in genere costi piuttosto contenuti (ad es. pulizia delle scale, manutenzione dell’ascensore, fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento);
• le spese di manutenzione straordinaria sono invece quelle che si rendono necessarie occasionalmente per eventi imprevisti e imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria; sono necessarie per evitare il degrado dell’immobile e sono in genere caratterizzate da costi elevati (ad es. rifacimento degli impianti, delle facciate o del tetto).

Obblighi Inquilino/Conduttore
In estrema sintesi possiamo dire che l’inquilino, o conduttore, è tenuto a provvedere:

• alle spese condominiali relative alla gestione degli spazi condivisi;
• alle spese di piccola manutenzione relative all’immobile, causate dal normale deterioramento o uso del bene (es. riparazione degli impianti di riscaldamento e di condizionamento, manutenzione di pavimenti, pareti, soffitto, ecc).

Obblighi Proprietario/Locatore
Il proprietario, o locatore, invece, è tenuto a provvedere:

• alle spese di straordinaria amministrazione;
• alle spese sostenute per l’adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Per avere informazioni più dettagliate in merito alla ripartizione specifica delle spese tra proprietario e inquilino si può fare riferimento all’allegato G del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti del 30 dicembre 2002.In linea generale, si ricorda che il soggetto responsabile nei confronti dei condomini è sempre il proprietario. Se l’inquilino non adempie all’obbligo di pagamento delle spese a suo carico, il proprietario può rivalersi su di lui e chiedergli il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni. Se l’inquilino non provvede entro il termine stabilito, il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto.