Assemblea Condominiale
L’assemblea è l’organo deliberativo del condominio e in tale ruolo è chiamata a deliberare su qualsiasi problema di interesse comune.
L’art 1135 c.c., come modificato dalla L.220/2012, individua una serie di competenze riservate all’assemblea. Compito principale è quello di gestire il condominio e di disciplinare il godimento delle cose comuni, provvedendovi sia con al disciplina generale contenuta nel regolamento condominiale, sia con le singole delibere.
L’unico limite dell’assemblea è che l’oggetto della delibera non riguardi le proprietà esclusive dei condomini.
Convocazione dell’assemblea Condominiale
Esistono due tipi di convocazioni, una per l’assemblea ordinaria e una per l’assemblea straordinaria.
1. L’Assemblea ordinaria viene convocata annualmente dall’amministratore per:
- elezione e conferma dell’amministratore (e della sua retribuzione)
- approvazione del preventivo delle spese e loro ripartizione tra i condomini
- approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore
- approvazione delle opere di manutenzione straordinaria e innovazioni
2. L’Assemblea straordinaria viene convocata quando l’amministratore lo ritiene necessario o lo richiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.
Validità della convocazione
Secondo l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, per essere valida la convocazione deve essere inoltrata a tutti i condomini, che devono essere avvisati di tutti gli argomenti che verranno discussi in assemblea (ordine del giorno) con un preavviso di almeno 5 giorni rispetto alla data fissata per l’assemblea.
L’avviso di convocazione deve quindi contenere tutti gli elementi idonei a individuare il luogo, la data ed ora dell’incontro, e deve essere comunicato con posta raccomandata, posta elettronica certificata (pec), fax oppure consegnato a mano.
Costituzione dell’assemblea e delibera
In prima convocazione, l’assemblea di condominio si ritiene è regolarmente costituita solo quando vi partecipino un numero di condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio (in millesimi) e che siano la maggioranza (più del 50%) dei condomini o degli aventi diritto (prima della riforma, invece, dovevano rappresentare almeno i 2/3 dei condomini e non la metà più uno).
In caso di seconda convocazione (si deve tenere in un giorno successivo a quello della prima) sono necessari almeno un terzo dei condomini che possiedono almeno un terzo del valore dell’edificio in millesimi.
Le delibere devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). In caso di delibere in seconda convocazione, invece, queste sono valide con i voti della maggioranza degli intervenuti che costituiscano 1/3 dei millesimi.
Durante ogni assemblea, bisogna nominare un presidente e un segretario. Il presidente ha il compito di dirigere la riunione assembleare allo scopo di garantirne la regolarità, mentre il segretario dovrà redigere il verbale dell’assemblea di condominio.